KONUT SİTESİ YÖNETİM DANIŞMANLIĞI

SİTELERDE KATMÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ Mülkiyetin Çekilmez Hale Gelmesi Nedeniyle Zorunlu Tapu Devri: Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.  Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar   vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılma...

SİTELERDEKENT MEYDANI Site yönetimlerinin temeli iletişimdir. Sitelerde iletişim sosyal medya üzerinden olmaz. İnternet deniz suyudur içilmez. Sitelerde iletişim yüz yüze olur. Komşuluk olmayan yerde tolerans olmaz, asansörde herkes önüne bakar. Tolerans olmayan yerde birlikte yaşanmaz, aynı otoparka araç bırakılmaz, aynı parkta çocuk büyütülmez. Komşuluk hukuku olmayan sitelerde, adli hukuk boşluğu doldurur. En ufak bir olayda adliye kapıları aşındırılır. Oysa siteler bizim evimiz. Aynı parselde malik olmakla bir arya gelmiş oluruz ama malik olmakla birlikte huzurla yaşayamayız. O halde, sitemizde,   mutlaka ve mutlaka komşuluk hukukunu site yaşam kültürünü oluşturmalıyız. İşte müteahhit   firmalar, bu kültüre bu hukuka uygun imalatlar yapmak durumundadır. Komşuluğu yayacak, sakinleri-malikleri site yaşam kültüründe buluşturacak olan site içinde bir kent meydanı oluşturulmasıdır.Kent meydanını ,erişkinlerin ve çocukların bir araya gelebileceği tesisler topluluğu...

SİTELERDE KRİZ YÖNETİM MERKEZLERİ Uzun süredir hayatımızda olan teknoloji, dijital versiyonu ile varlığını hücreleştirdi. Hayatımızın yeterince bir süresini geçirdiğimiz konutlarımızda da , bu konutların bulunduğu sitelerde de dijital teknoloji yaygın olarak kullanılmaya başladı. Bu süreç hayatımızı kolaylaştırmanın yanında, yalnızlaşmamızı da, tembelleşmemize de sebep olduğu gibi, karmaşıklaşan verilerin kısa südre ve yorumsuz olarak değerlendirmemize de sunulma imkanı oluşturdu. Sitelerde kullandığımız, dijital sistemler zeki veya akıllı değildir, zekanın ve aklın ürünüdür ve yine ortak aklın ortaya çıkardığı yönetim becerisine hizmet ettirilmelidir. Binalarımız yeterince yüksektir, hatta bazılarında olası yangına karşı, mevcut itfaiye teşkilatı imkan ve ekipmanları yetersiz kalacaktır. Bu sebeple yangın, kaçak gaz   algılama algılayıcıları daire içlerine kadar istasyonlanmıştır. Ancak, mimarlarımız bu algılayıcıların uyarı verip, ihbarı alıp, müdahaleyi yapacak persone...

SİTELERDE KUYU SUYU KULLANIMI Özellikle inşaat sürecinde, maliyeti düşürmek ve imalat sürecini hızlandırmak amacı ile müteahhitler tarafından proje parseli içine su kuyuları açılmaktadır. Bu kuyular inşaat imalatının düzensizliği özelliğinden dolayı imalatın rutin bir işi gibi görüldüğünden, inşaat sürecinde resmi mercilerce de algılanamayabilir. Ancak, sonrasında hukuki, mali,idari, sosyal yapısalı tam algılamamış site yönetimleri ya bu kuyuları kullanmakta yada kendileri yeni kuyular açmaktadır. Asıl sorun ise, bu yöneticilerin kat malikler birliği iradesini hiçe saymaları ve sonrasında tüm malikleri resmi ve maddi olarak zor durumda bırakmalarıdır. Siteler, kişi veya tekil iradenin dışında, tüzel kişiliksizlikten dolayı, hukuki bir karşılığı olmayan Kat Malikler Birliğinindir. Bu ne demektir ?   Hiç kimse veya irade bu birliğin iradesinin yerine geçemez, bu birliğin doğal ve mecburi,doğal, ayni haktan doğan hukuk dolayısı ile   üyesi olan kat maliklerini hukuk dış...

SİTELERDE ORTAK YERLER-ŞEYLER: Sitelerde, yönetim planında,mimari projede veya özel-resmi bir sözleşmede konu olsun veya olmasın, aşağıdaki yer ve şeyler ortaktır, aksine sözlü ve-veya yazılı beyanlar geçersizdir. Sonuçta, ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler Kat Mülkiyeti Kanunu   gereğince her halde ortak yer sayılır.   a) Temeller ve ana duvarlar,  taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının ge...

SİTELERDE PERSONEL İSTİHDAMINDA ASGARİ SAYILAR Konut sitelerinde   giderlerin % 55-60 kadarını personel giderleri oluşturur. Bu yüzdeye güvenlik personeli giderleri dahildir. Amaç sitenin güvenli-temiz ve bakımlı olmasıdır. Bu amaca personel-malzeme –eğitim ve prosedürlerle ulaşılabilir. Bu üç temel hizmetlerin dışında sakinler beklentisine göre ayrı   organizasyonlar gerekir. Personel sayısının doğru tespit edilmesinde bazı ölçüler bulunmaktadır. ASGARİ SEVİYE (güvenlik +temizlik+teknik+idari) Güvenlik: her bir nokta başına   3 elaman /24 saat (devriye ve denetim hariç) Teknik: yakın ikametli   birer elektrik ve tesisat ustası olmak üzere toplam iki personel Temizlik: Tek blokta 80 daire /20 kata kadarki binalarda   bir temizlik personeli İdari: İşletme defterini de (muhasebe)   kontrol edebilecek site müdürü Örneğin ; 8 dönüm arazi üzerine kurulu, 20-şer katlı,iki bloklu,   toplam 160 daireli, açık otoparklı, havuzsuz, t...

SİTELERDE PEYZAJ HİZMETLERİ   ORGANİZASYONU Günümüz sitelerindeki temel hizmetlerden biri de çevre düzenlemesini de içeren peyzaj uygulamalarıdır.   Sitelerde imalat kat mülkiyeti ile tamamlanmış, oturumla beraber artık bakım ve iyileştirme safhasına geçilmiştir. Bu bakım ve iyileştirmelerden analitik özelliği olan hizmetlerden biri de peyzaj uygulamalarıdır. Peyzaj   bakım organizasyonunun da   diğer hizmetler gibi dört unsuru vardır: Personel-malzeme-eğitim-prosedür. Bu hizmette istihdam edilecek personel ve malzeme yeşil alanın büyüklüğü, bitki çeşitliliği ve çeşitleri ile eklenti yeşil alanların varlığına göre belirlenir/ belirlenmelidir. Asıl olan yönetim becerisi ile doğayı okuyarak şubat ile kasım ayları arasında yukarıdaki değişkenlere göre istihdam edilen personel sayısı ekim-ocak aylarında üçte birine düşürülerek buradan artıya çıkan bütçe ile peyzaj demirbaşı edinilmesidir.. Yukarıdaki değişkenlere göre tespit edilen peyzaj personelini yönl...

SİTELERDE PEYZAJ UYGULAMALARI Sitenin vaziyet planına esas mimari projeyi hazırlayıp onaylatarak uygulamaya sokan imalatçı firma aynı şekilde peyzaj planını ve uygulamasını da yapmaktadır. Bu uygulama inşaattan oturuma geçişte son şeklini alacak olsa da imalat sürecinin tüm aşamalarında   oturuma yönelik peyzajın alt yapısı oluşturulmaktadır. Doğal olarak, yüklenici firma   satış kaygılı olduğundan, peyzaj uygulamalarını pazarlamanın bir unsuru olarak görecek,   bu alanların bakımının ileride aidatlara getireceği yükü umursamayacaktır. Yüzme havuzlarının yanında süs havuzları, her dem yeşil uzun ömürlü ağaçların yanında sezonsal çiçekler için dikim-sunum alanları oluşturularak sitenin yeşil alanları renklendirilmektedir. Ancak ileri de   bazen abartıya kaçan bu peyzaj alanları bakım için personel,enerji, güvenlik, temizlik, teknik destek ve giderlere ihtiyaç duyacaktır. Gülü seven dikenine katlanır. Bizim tavsiyemiz: Mevcut peyzajın değerlendirilmesi ...

SİTELERDE SAHA DENETİM TURLARI Site yönetimi, bir anlamda ortak yer ve şeylerin güvenlik,temizlik ve bakım hizmetlerinin   sürdürülebilir verimlilikte sağlanmasından   ibarettir. Tüm bu hizmetlerin yerine getirilme usulünün ezberden çıkması, verimlilik adına önemlidir. Bunu sağlamanın yolu ise Site Hizmet Denetim Turlarıdır. Site turu, site ortak alanlarında iş işleyiş ve akışı ile hizmet kalitesinin yerinde denetimi ve sonrasında değerlendirme yapılarak saha operasyonuna katma değer sağlama çabasıdır. Yönetim Kurulu Turu: Yönetim kurulu üyeleri, toplu veya nöbetleşe olarak asgari haftada bi,r site müdürü ile birlikte tüm sitenin ortak alan turunu gündem-güzergahlı veya serbest-güzergahlı olarak kameralı-notlu olarak yapmalıdır. Bu turların asgari ayda birine   başta denetim kurulu üyeleri olmak üzere sakin-maliklerden katılım sağlanmalıdır. Site Müdürü Turu: Site müdürü, bir şef ile veya yalnız olarak   asgari günde iki defa, yönetim kurulu turlarında al...

7 MADDEDE SİTELERDE SAKİNLERİN GÜVENLİK BEKLENTİSİ Site yönetimlerinin temel varlık nedeni, maksadı site sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı bir tarzda daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı , site sakinlerinin kendini özel hissedebileceği sürdürülebilir bir yaşam atmosferi oluşturma ve bunu muhafaza edip geliştirmektir. Sonuçta, bu maksat site sakinleri beklentisinden ortaya çıkmıştır. Beklentilerden en önemlisi de “güvenlik hissi”-dir. 1.Site güvenliğinden, kanuni olarak resmi merciler; idari olarak site müdürlüğü, sosyal olarak site sakinleri beklenti içindedir. 2.Resmi merciler; mevzuata uygun uygulama, site yönetimi idari beceriler , sakinler ise güvenlik hissi beklentisi içindedir. 3.Herkes kurallar olsun ister ama , bu isteklilerden çok azı kurallara uyar. 4.Yüzlerce bağımsız bölümün, binlerce sakinin ikamet ve o kadar da misafirin gelip-gittiği bir alanda güvenlik uygulamalarından memnuniyet de şikayet de olacaktır. 5.Önemli olan site güvenlik uygu...

SİTELERDE TEKNİK ARŞİV Siteler oturum amaçlı, yaşanabilir özellikte teknik olarak inşa edilen imalatlardır. Özellikle günümüz sitelerinin   imalatı temel beton aksamın yanında merkezi ısınmasından,   sosyal tesislerine, hatta peyzaj sulamasından, enerji yönetimine kadar özel ve geliştirilebilir teknoloji ve yazılımlar içermektedir. İmalat safhasında, temel projeye uygun olarak başlayan süreç, teknik gerekliliklerden dolayı ya tadil proje yada proje içinde arka planda farklı çözümlerle, temelinde projeye uygun, özelinde ise pratiklik adına yazıya dökülmeden ürünün tamamlanması şeklinde sonuçlandırılır. İmalat bir iki yıl sürer ve yoğun teknik bilgi ve emekle sonlanırken, oturum onlarca yıl sürecek ve temel teknik elamanlarca   ve bakım olarak desteklenecektir. İşte bu sürecin mutlaka arşivle desteklenmesi gerekmektedir. Geçici yönetim, ileride daimi yönetime devretmek üzere resmi mercilere sunulan ve sonradan üzerinde değişiklik yapılmış olan tüm mimari v...

SİTELERDE TEMLİKİTASARRUFLAR Teknik bir terim olan “temliki tasarruf”, kat mülkiyetinde/site yönetiminde “anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi” faaliyetler anlamına gelir. Konu, Kat Mülkiyeti Kanunu 45. maddede amir madde olarak işlenmiştir: Bütün kat maliklerinin oybirliği ile alınmış olmadıkça maddede belirtilen temliki tasarruflar ve önemli işlerle ilgili kararların hiçbir geçerliliği yoktur. Bu tür geçersiz bir karara dayanak olarak gerçekleştirilen bir iş veya işleme karşı dava açılabilmesi için kat malikleri kuruluna müracaat edilmesine veya işleme karşı dava açılabilmesi için kat malikleri kuruluna müracaat edilmesine veya geçersiz kararın iptali için dava açılmasına da gerek yoktur. Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsasının bölünmesi gibi işlemler öncelikle İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuata göre mümkün olabilmelidir. Yürürlükteki mevzuata uygun olmayan te...

SİTELERDE ÜRÜN GALERİSİ Karakterli bir sitenin, bir aile albümü olmalıdır.  Siteler de tüm ürünler,hizmetler gibi emek, enerji, malzeme üçgeni ile hayata geçirilmiştir. Sitenin bir hikayesi olmalıdır. Bu hikaye olmazsa, işçiler-elamanlar   başta olmak üzere bir çok kişi şehir efsaneleri yazmaya başlar. İmalatçı pilot firma imalat aşamasında tanıtım,pazarlama ve satışa katma değer , sonrasındaki oturumda ise bilgi,belge amaçlı olarak emsal dışı alanlarda bir galeri hatta algıya katkı adına “müze arşiv” ismi altında kapalı bir alanda yatay, dikey, taban,tavan,duvar sabitli tüm inşaat süreçlerini ve kullanılan malzeme numunelerini, kesitli olarak, özellikleri hakkında tanıtıcı levhalarla sergilemeli, emek veren kişi ve firmaların tanıtımı yapılmalıdır. Bu çabanın maliyeti yoktur, bu maliyetin yokluğu başarı, farklılık oluşturmak, farkındalığa imkan tanımak üzerinden tüm taşeronlara yansıtılmakla yakalanabilir. Bu alanlar imalattan önce örnek daire yapmak kadar ger...

SİTELERDEYOLSUZLUĞUN ANATOMİSİ Sitelerde yolsuzluk borçlanmaya yol açar.   İki tip yolsuzluk sebebi vardır: 1.Beceriksiz Yöneticiler 2.Haksız Kazanç Peşindeki Yöneticiler Her iki sebebe ortam sağlayanlar da doğal olarak bu tip yönetimleri seçen veya seçmeyen veya secime katılmayan yani site yönetimine iradesini katmayan maliklerdir. Sebeplerden birincisi, ikincisinden daha tehlikeli ve geri dönüşsüzdür. Birincisindeki gider maliyet fazlalığı %45, ikincisinde ise bu farkına varılmayan oranın üstüne %10 kadardır. Birincisine sebep olanlar ikinci dönemde aday olmazlar, ikinciler ise her dönem bir –iki yeni yüzle yönetime aday olur ve tekrar seçilirler.  Her iki durumda da hiçbir malik resmi-adli kurumlardan medet ummamalıdır.  Sitelerde yasama-yargı-yürütme yine malikler tarafından yapılır. Çünkü site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. http://www.konutsitesiyonetimi.com/YONETIMKURULUDANISMANI.pdf

KONUT SİTELERİNDE YÖNETİM-DENETİM MÜESSESESİ  VE YOLSUZLUKLAMÜCADELE (9612) Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı Makine Mühendisi yoneticim@gmail.com Sitelerde yolsuzluk   ihtimali,   mevzuat eksikliğinden dolayı imkan bulur,   yolsuzluk ortamı, önemsenmeden hazırlanan “Yönetim Planı” ile oluşur, yönetici-denetici seçimlerindeki malik katılım oranı-ilgisi ile yolsuzluk imkanı test edilir, sonrasında ek-ilave-lüks işler bütçesi ile de yolsuzluk   hayata geçirilir,yolsuzluk denetim kurulunca (engellenir) ortaya çıkarılır,   hile denetimi ile tescil edilir, malikin talebi ile   hakimin müdahalesi üzerinden mahkeme kararı ile yolsuzluğu yapanlara yaptırımlar uygulanır. Ancak asıl olan yolsuzluğun önlenmesidir. Öncelikle aşağıda , yolsuzluğa ortam sağlayan konuları inceleyelim sonrasında da önleyici tedbirleri sıralayalım Sitelerde yolsuzluk   ihtimali, mevzuat eksikliğin...

SİTELERDE YÖNETİCİLERİN4 HAKKI 1.Yöneticiler Vekilin Haklarına Sahiptir: Yöneticiler, Kat Mülkiyet Kanunu çerçevesinde, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. 2.Yöneticilerin İstifa Hakkı: Kat Malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yönetici tarafından noterlikçe yapılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yöneticiler, hiç bir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendilerine ait sözleşmeyi, feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. 3.Yöneticilerin Ücret İsteme Hakkı: Yöneticiler, yönetim planında veya kendileriyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. 4.Aidatın Yarısını Ödeme Hakkı: Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticilerin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresin...

SİTELERDE YÖNETİM BECERİSİ Siteleri mevzuatlar yönetir, kişiler ise yalnızca hizmet ederler. Sitelerde yönetimden anlaşılması gereken “ hizmetlerin iş akış ve işleyişini malikler lehine, emlak değerini artıracak şekilde sakinler memnuniyeti amaçlı, denk bütçe kaygılı olarak yönetmek” –tir. Sonuçta, site yönetimler bütünüdür: Güvenlik yönetimi, temizlik yönetimi, teknik bakım yönetimi, peyzaj bakım yönetimi, aidat takip yönetimi, sakinler memnuniyeti yönetimi, emlak-kontrat yönetimi, vb. iş ve işler yönetimi. Bu ihtiyaç ve işler   zaten oluşacaktır, akacaktır; önemli olan bu akışa istikamet vermektir, verilecek istikamet nedir? Sürdürülebilir sakinler memnuniyeti ve emlak değeri artışı… Hizmetler yönetilmezse, artık hizmetten değil çabadan, iş akışından değil koşuşturmadan, iş işleyişinden değil kaostan bahsedilir. Güvenlik hizmeti yönetilmezse, sitenin güvenliği güvenlik firmasına bırakılmış olur. Bu durumda güvenlik personeli ve yanlış uygulamalar   emlak de...

SİTELERDE YÖNETİM KURULUNUN   İSTİFA HAKKI Kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olan yönetim kurulu, bu sorumluluğuna paralel olarak yine bir vekilin haklarına sahiptir. Yani, sorumluluğu yönetim işleri ile sınırlı olan   yönetim kurulunun hakları da yönetim işleri, görev ve yetkileri ile sınırlıdır, tanımlıdır. Yönetim kurulu kendi iradesi ile görevden çekilebilir. Doğal olarak hiç kimse yönetici olmaya zorlanamayacağı gibi, o görevde de devam etmeye zorlanamaz. Bunun yanında hiçbir kurul görevden çekilişi ile kat maliklerini de zarara uğratamaz. Vekilin görevini layıkıyla   yapabilmesi, her şeyden önce asilin kendisine düşen görevleri yapmasına bağlıdır. Yönetim kurulunun görevleri gibi, kat maliklerinin de borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Kat malikleri   borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyince, yönetim kurulu da görevlerini yerine getiremez. Yönetim kurulu borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen maliklere karşı icra takibi ve...

8 MADDEDE SİTELERDE YÖNETİM SEÇİMLERİ Site yönetimleri, kat maliklerinin kanuna ve yönetim planına aykırı olmayan kararlarına göre yönetilir. Kat malikleri kurulları kendilerine vekil olarak yönetici ve denetici ataması yaparlar. Bu atama genellikle seçim ile yapılır. 1.Site yönetim seçimleri KMK’da belirtilen çerçevede yapılır. 2.Site yönetimleri seçimleri kanunun emredici maddelerine muhalif olmayan yönetim planındaki ilgili maddelere göre yapılır. 3. Site yönetiminde seçilecek olan kurullardır. 4. Site yönetimi kurul seçimleri bir toplantının gündemi içinde yer alarak yapılır. 5. Kurul seçimleri, nitelikli oylama ile alınan bir atam kararıdır. 6. Nitelikli özellikleri ile açılmamış toplantılarda atama kararları geçersizdir. 7.Usulüne göre yapılmamış çağrı ile yapılan toplantıda alınan atama kararları geçersizdir. 8.KMK’da belirtilen oya katılım ve oylama amir maddeleri seçimlerde de geçerlidir. http://www.konutsitesiyonetimi.com/YONETIMKURUL...