SİTELERDE KUYU SUYU KULLANIMI
Özellikle inşaat sürecinde, maliyeti düşürmek ve imalat
sürecini hızlandırmak amacı ile müteahhitler tarafından proje parseli içine su
kuyuları açılmaktadır. Bu kuyular inşaat imalatının düzensizliği özelliğinden
dolayı imalatın rutin bir işi gibi görüldüğünden, inşaat sürecinde resmi
mercilerce de algılanamayabilir. Ancak, sonrasında hukuki, mali,idari, sosyal
yapısalı tam algılamamış site yönetimleri ya bu kuyuları kullanmakta yada kendileri
yeni kuyular açmaktadır.
Asıl sorun ise, bu yöneticilerin kat malikler birliği
iradesini hiçe saymaları ve sonrasında tüm malikleri resmi ve maddi olarak zor
durumda bırakmalarıdır.
Siteler, kişi veya tekil iradenin dışında, tüzel
kişiliksizlikten dolayı, hukuki bir karşılığı olmayan Kat Malikler
Birliğinindir. Bu ne demektir ? Hiç
kimse veya irade bu birliğin iradesinin yerine geçemez, bu birliğin doğal ve
mecburi,doğal, ayni haktan doğan hukuk dolayısı ile üyesi olan kat maliklerini hukuk dışı işlere
taraf yapamaz.
Su kuyusunun açılması ile ilgili belli bir mevzuat
vardır. Biz burada konuyu, her karar teklifinde olduğu gibi,
hukuki,mali,idari,sosyal dörtgende Kat Mülkiyeti Kanunu temelli site yönetim
mevzuatı dahilinde inceleyeceğiz.
Hukuki inceleme: Su kuyusu açmak vaziyet planında olmayan
bir imalattır, dolayısı ile yenilik ve
ilaveler tanımına girer, (KMK madde 42) ve kararı, nitelikli çoğunluk yani
maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunu
gerektirir. Sayısal olarak da (KMK madde 19), bu karar maliklerin 4/5-inin
yazılı rızası ile mümkündür. Bundan başka aşılması gereken mevzuat da
bulunmaktadır, burada detaya girmiyoruz. Eski haline getirme davaları, kuyu
açanların açma maliyetinin katı kadar harcama yapmasına sebebiyet vermektedir.
Mali inceleme: Su kuyusu açmak, belli harçlar,
imalat,inşaat, mekanik ekipman, sonrasında bakım, su kalitesi ve içeriğinin
tesisatta ve havuzlar ile peyzajda yapacağı tahribat dolayısı ile giderin yanında ilgili belediyenin tarifesine göre rutin bir
ödemeyi gerektirmektedir. Bu kalemlerin hangileri malikten, hangisi sakinden
alınacaktır? İmalat, bakım,onarım,fatura giderleri ile şehir şebekesinden
kullanım faturası arasındaki fark ekonomik midir?
İdari inceleme:Bu imalat sonrasında ek personel,
malzeme,enerji gereksini olacak mıdır, mevcut idari yapı yeterli olacak mıdır,
mesai saati dışında oluşacak arıza ayrıca yedek ekipman ve emek gerektirecek
midir, oluşacak arıza diğer hizmetleri etkileyecek midir?
Sosyal inceleme:Açılacak kuyu, ortak alanda olmasına
rağmen, bir maliki özellikle hak kaybına (manzara,gürültü, onarım rahatsızlığı,
vb…) uğratacak mıdır, yer altı suyunun boşaltılması dolayısı ile öncelikle
parsel , genelde de çevrenin doğasına (ve binalar statiğine) zarar verecek midir?
Sonuçta, şimdiye kadar ki tecrübelerimiz, özellikle mali
açıdan bu kuyuların site bütçesine yük olduğu ve belli bir süre sonra
kapatıldığı yönündedir. Yöneticilerimize tavsiyemiz, genellikle orta
büyüklükteki bir sitenin bir aylık aidat miktarı kadar gidere denk gelen bu tip çalışmalardan önce ortak
akıl ve analitik çalışmalar yapmalarıdır.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Yorumlar
Yorum Gönder