21 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNE HAKİMİN MÜDAHALESİ


21 MADDEDE SİTEYÖNETİMLERİNE HAKİMİN MÜDAHALESİ

  1. Kat mülkiyeti ilişkisinde olan kişiler arasında uyuşmazlıklar söz konusu olduğunda çözümü için mahkemeye başvurma hakları KMK’nun bu maddesinde düzenlemiştir.
  2. Öncelikle, şunu belirtelim ki kanunun birinci ek  maddesinde de açıkça belirtildi gibi, kat mülkiyetine ilişkin davalar sulh mahkemesine açılır.
  3. Kat mülkiyet terminolojisi içinde bu dava açma, mahkemeye başvurma süreci “ Hakimin Müdahalesi” olarak tanımlanmıştır. Oysa bu müdahale açıkça, hukukumuzdaki diğer davaların tabi olduğu süreçlere tabi olarak yürütülür. Yani hakim, ilgilileri dinleyip de “derhal” karar vermeyebilir. Zaten, hakim kararının hakkaniyetli olması için de bu süreçlerin yürütülmesi kaçınılmazdır.
  4. Davalar genellikle iki konuda açılmaktadır:
*Kat malikleri kurulunca verilen kararların iptaline ilişkin davalar.
*Kat malikleri veya bağımsız bölümlerde sürekli yararlanma hakkına sahip kişilerin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemsi hakkında açılan davalar.
  1. Özellikle, kat malikleri kurul karalarının iptaline ilişkin olarak, dava açılması belli sürelere bağlıdır:
  2. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
  3. Kat malikleri kurulunca alınmış bir karara itiraz, iptal davası açmak için ortada alınmış bir karar olması gerekir. Bu davayı açacak kişinin kat maliki olması şarttır. Davacının karara olumsuz oy vermesi veya toplantıya katılmamış olması şarttır.  Davacının dava açma süresi, yukarıda açıklandığı süreler dahilinde mümkün olabilir.
  4. Kararlara karşı dava açan malik, ya toplantının çağrı usulünün, ya toplantının açılış şartlarını taşımadığını, ya kararın yeter sayı ile alınmadığını, oylamaya katıların yetkili olmadığı, ya kararın kendisine uygulanamayacağını ya da kararın kanunlara aykırı olduğunu  öne sürecektir.
  5. İleride, mevzuat bölümünde örnek senaryo ve formlarla açıklayacağımız tavsiyelere uyulması durumunda, yukarıdaki gerekçeler oluşmayacağından, kurul kararları kendiliğinden davaya kapalı olacaktır.
  6. Kat malikleri kurul kararlarına itiraz, iptal davaları kat maliklerini temsilen yöneticiye açılabilir.
  7. Yönetim işlerine karşı dav açma hakkı yalnızca maliklere verilmemiştir, Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında kat malikinin külli ve cüz’i halefleri, kiracı olarak oturanlar ve yöneticiler de mahkemeye başvurabilirler.
  8. Ancak, anataşınmazın kat maliki olmayan sürekli sakinleri, kat malikleri genel kurulu kararlarının iptalini isteyemezler, bununla birlikte bu karardan dolayı zarar görmüşlerse tazminat isteme hakları vardır. Bağımsız bölümden yaralanması kısıtlanan kişinin , kat maliki bile olmasa bu hususta dava açma hakkı vardır. Kiracı, fazla ödeme yaptığı gerekçe ile yönetimden bir istekte bulunamaz. Bu konuda aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Kat maliki ile aralarında kira özleşmesi hükümlerine göre avans ve gideri fazla ödediği iddiasında ise bunu ancak kat malikinden talep edebilir. Kapıcı dairesi için, kapıcıya da dava hakkı vardır.
  9. Malik bulunmayan bağımsız bölüm sakinleri ortak gider avansını kira sözleşmesi gereği kendileri ödeseler de bu avansın tutarına, toplantı biçimine, işletme projesine, yöneticinin aklanmasına karşı çıkamazlar ve buna dayanarak mahkemeye başvuramazlar.
  10. Bu kişiler, oturdukları bağımsız bölümden ve ona bağlı olarak anataşınmazın ortak yerlerinden yaralanmalarını kısıtlayan işlem ve davranışlara karşı çıkabilir ve mahkemeye başvurabilirler.
  11. Yöneticinin davalarla ilgisi:
  12. Davacı kanunda açıkça kendisine verilen görevler üzerinden, gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici, yönetim planı ve kanundaki hükümlere göre dava açabilir.
  13. Bununla birlikte, mülkiyet hakkından dolayı, dava açmaya doğal hakkı olan malikler kendileri dava açabileceği gibi, bu haklarını kat malikleri kurulunda alacakları bir kararla uyuşmazlık durumunda dava açmak üzere yöneticiye özel yetki ve görev verebilirler.
  14. Yönetici bu yetkisini direkt veya bir avukat üzerinden kullanabilir. Yöneticinin dava açabilmesi için, dava gününde yöneticilik vasfını yitirmemiş olması gerekir. Yönetici aynı zamanda hasım olacağı davayı, kat maliklerinden yetki almadan açamaz.
  15. Kat malikleri de yöneticiye dava açabilir.
  16. Kat maliklerinden her birinin tek başına dava açma hakları vardır, dava açmak için diğer kat maliklerinden onay almaları gerekmez.
  17. Bir bağımsız bölümde maliklik paydaşı olan kişiler de, yönetimle ilgili işlerde diğerlerinden icazet almadan dava açabilirler.


Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
 www.konutsitesiyonetimi.com     


Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

SİTE YÖNETİMİ MEVZUATI

Resim
SİTE YÖNETİMİ MEVZUATININ 21 DAYANAĞI! Site yönetimleri mevzuatı bir çok kanunumuzun ilgili bölümlerinden alıntılarla oluşur. Mevzuatımızda apartman-site-toplu yapı yönetimi ile ilgili olan hükümler aşağıdaki şekilde özetlenebilir: 1).634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (tüm metin) 2).3194 sayılı İmar Kanunu (md-16,21,27,30,31,36,37, … ) 3).Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik (tüm metin) 4).Otopark Yönetmeliği (md-4) 5).Asansör Bakım ve İşletme Yönetmeliği (tüm metin) 6).Yapılarda Özürlülerin Kullanımına Yönelik Proje Tadilin Komisyonları Teşkili , Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik (1,2,3,4,5,11,12,13) 7).1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu (md-1,6,7,11,17,18) 8).5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu (md-1,27,10- gç.md-1,2,3) 9).Merkezi Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik (tüm metin) 10).Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun H...
Devamı

SİTELERDE YÖNETİM KURULUNUN İSTİFA HAKKI

SİTELERDE YÖNETİM KURULUNUN   İSTİFA HAKKI Kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olan yönetim kurulu, bu sorumluluğuna paralel olarak yine bir vekilin haklarına sahiptir. Yani, sorumluluğu yönetim işleri ile sınırlı olan   yönetim kurulunun hakları da yönetim işleri, görev ve yetkileri ile sınırlıdır, tanımlıdır. Yönetim kurulu kendi iradesi ile görevden çekilebilir. Doğal olarak hiç kimse yönetici olmaya zorlanamayacağı gibi, o görevde de devam etmeye zorlanamaz. Bunun yanında hiçbir kurul görevden çekilişi ile kat maliklerini de zarara uğratamaz. Vekilin görevini layıkıyla   yapabilmesi, her şeyden önce asilin kendisine düşen görevleri yapmasına bağlıdır. Yönetim kurulunun görevleri gibi, kat maliklerinin de borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Kat malikleri   borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyince, yönetim kurulu da görevlerini yerine getiremez. Yönetim kurulu borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen maliklere karşı icra takibi ve...
Devamı

SİTE YÖNETİMLERİNDE KARARLAR

3 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNDE KARARLAR Siteler, kat maliklerinin aldıkları karalar çerçevesinde yönetilir. Bu kararlar bağlayıcıdır ve yazıya dökülerek kayıt altına alınır. 1.Kararların Bağlayıcılığı : Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.   Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.   2.Anlaşmazlıkların Çözümü: Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.   Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür. 3.Karar Defteri: Kat malikleri kurulu kararları 1'den ba...
Devamı